Cashback, Metode Pemasaran yang “Membunuh”

Seringkali kita menemui promosi pada brosur-brosur properti seperti ini, “Dapatkan diskon hingga 20% dalam setiap pembelian unit rumah kami”. Artinya, setiap membeli 1 unit rumah, pembeli akan mendapatkan potongan harga sekian persen dari harga rumah yang dijual. Anda mungkin bertanya-tanya, apakah developer tidak rugi? Tidak. Konsepnya sangat sederhana, yaitu developer meyakinkan bank pemberi KPR untuk menilai harga jual rumah yang akan dijaminkan lebih tinggi dari harga yang disepakati dengan konsumen. Sehingga, selisih dari harga antara plafon yang diberikan bank dengan harga yang disepakati dengan konsumen bisa disebut sebagai diskon atau potongan harga. Meskipun begitu, tidak semua rumah bisa dinilai lebih tinggi dari harga yang disepakati dengan konsumen. Oleh karena itu, tidak semua rumah dipasarkan dengan diskon.

Lalu, agar bisa melakukan metode cashback seperti di atas, developer harus bisa mengakusisi lahan dengan harga yang rendah sehingga harga pokok produksi bisa ditekan. Karena akusisi lahan memiliki proporsi biaya yang paling besar dari keseluruhan anggaran biaya untuk pembangunan proyek. Selain itu, yang bisa mempengaruhi keberhasilan penerapan metode cashback ini adalah kepercayaan pihak bank kepada developer. Apabila sebelumnya developer sudah pernah bekerja sama dengan bank, maka prosesnya akan lebih mudah.

Contoh kasusnya seperti ini, developer menjual rumah kepada konsumen dengan kesepakatan harga 200 juta. Kemudian konsumen mengajukan KPR ke bank. Setelah dilakukan penilaian terhadap spesifikasi dan lokasi, bank menyetujui harga rumah tersebu sebesar 280 juta. Sehingga plafon yang diberikan bank sebesar 80% dari harga rumah adalah 224 juta. Karena harga jual yang disepakati dengan konsumen adalah 200 juta, maka terdapat kelebihan 24 juta. Uang 24 juta inilah yang disebut sebagai cashback.

Skema seperti di atas biasanya lebih sering dilakukan pada secondary product. Karena penilaian rumah yang dilakukan bank didasarkan pada kondisi terkini dari rumah serta perbandingan dengan rumah yang serupa di lokasi yang berdekatan. Penilaian harga rumah bisa saja di atas harga rumah yang sudah disepakati dengan konsumen.

Jadi, seperti itulah kira-kira metode cashback yang sering dipasarkan oleh developer. Meskipun nyatanya tidak secara jelas benar-benar menguntungkan pihak konsumen, namun metode ini dinilai cukup berhasil menarik minat konsumen untuk membeli properti.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *