Begini Caranya Jual Tanah Warisan

Begini Caranya Jual Tanah Warisan

Menjual tanah warisan pada intinya kurang lebih sama dengan proses jual beli. Ada perbedaan terletak pada pihak penjual dan pajak-pajak yang timbul. Jika dalam jual beli biasa penjual atau orang yang namanya tercantum di sertifikat hadir untuk menandatangani akta jual beli, namun pada proses jual beli tanah warisan ini yang menjadi penjual adalah ahli waris dari orang yang meninggal (pewaris) dan adanya kewajiban membayar pajak waris.

Siapa saja ahli waris harus dibuktikan secara tertulis dalam bentuk Surat Keterangan Waris (SKW). Untuk WNI asli, SKW dibuat dibawah tangan dengan ditandatangani oleh dua orang saksi dan disahkan oleh lurah dan dikuatkan oleh camat setempat, sementara untuk WNI keturunan Tionghoa dan Eropa SKW dibuat dengan akta notaris dan untuk Warga Negara Indonesia keturunan Timur Asing seperti Arab dan India SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.

Adakalanya untuk kasus tertentu SKW dibuatkan dengan penetapan pengadilan atau yang lazim disebut fatwa waris. SKW dengan Penetapan Pengadilan dibutuhkan terutama untuk kondisi ahli waris terdiri dari banyak orang yang berpotensi menimbulkan sengketa. Hal ini bisa terjadi jika pewaris merupakan orang dengan tingkatan yang sudah jauh secara vertikal dalam hubungan kekeluargaan.

Contoh:

Akan dijual sebidang tanah Eigendom Verponding atas nama Louis Van Gaal. Maka yang harus menandatangani akta jual beli (atau akta pengoperan) adalah ahli waris dari Louis Van Gaal. Hal ini mungkin saja terjadi karena tanah Eigendom Verponding dulunya banyak yang diberikan ke atas nama orang Belanda. SKW untuk kasus seperti ini harus dengan penetapan pengadilan karena menyangkut kondisi yang sudah sangat kompleks dan berpotensi sengketa tentang siapa saja ahli waris. Pengadilan berhak menetapkan siapa saja ahli waris dari Louis Van Gaal tersebut setelah mendengarkan dan mempertimbangkan bukti-bukti dan keterangan saksi-saksi. Didalam SKW tersebut dicantumkan nama dan identitas seluruh ahli waris yang berhak atas bidang tanah yang dijual.

Dalam hal ahli waris tinggal di lokasi yang berjauhan

Jika ada ahli waris tinggal di lokasi yang berjauhan dengan objek tanah, maka untuk menandatangani akta jual beli bisa memberikan kuasa untuk menjual berupa akta notaris atau legalisasi kepada salah seorang ahli waris lainnya. Akta kuasa untuk menjual bisa dibuat di hadapan notaris tempat si ahli waris berada. Kuasa untuk menjual ini tidak bisa dibuat di bawah tangan saja. Dimana pada saat pembuatan akta jual beli di hadapan PPAT, asli akta kuasa untuk menjual tersebut harus dilampirkan.

Baliknama ke seluruh ahli waris

Sertifikat atas nama pewaris bisa diajukan balik nama ke atas nama seluruh ahli waris ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan SKW. Dalam pengajuan balik nama ini tidak ada proses jual beli, peralihan haknya hanya karena warisan atau dalam istilah populer disebut turun waris.

Syarat-syarat lain yang dibutuhkan dalam pengajuan balik nama turun waris:

  1. Asli sertifikat
  2. Fotocopy Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
  3. Surat Keterangan Kematian Pewaris
  4. Fotocopy KTP dan KK (Kartu Keluarga) seluruh ahli waris
  5. Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
  6. Surat kuasa jika dikuasakan

Dalam hal sertifikat atas nama suami, tapi yang meninggal istri

Jika sertifikat atas nama suami, tapi yang meninggal istri, maka sertifikat tersebut tidak perlu dibaliknama ke seluruh ahli waris. Tapi bisa saja dilakukan karena tidak ada aturan yang melarang jika pemegang hak ingin membaliknama sertifikat tersebut ke atas nama seluruh ahli waris. Beberapa kantor pertanahan mewajibkan permohonan juga menyertakan pernyataan besaran (dalam prosentase) masing-masing hak ahli waris.

Jika tanah ini akan dijual maka seluruh ahli waris (dalam hal ini anak-anaknya) harus turut memberikan persetujuan dalam akta jual beli karena di dalam tanah tersebut terdapat harta bersama (milik istri) yang menjadi milik anak-anaknya.

Penghitungan pajak-pajak dalam proses jual beli tanah dan warisan

1. BPHTB Waris

Walaupun dalam proses jual beli tidak ada balik nama ke atas nama ahli waris namun dalam prakteknya tetap dianggap sebagai perolehan hak oleh ahli waris, sehingga ahli waris dikenakan BPHTB dengan perhitungan sebagai berikut:

  • {5% (NJOP – NJOPTKP)} x 50%
  • NJOP: Nilai Jual Objek Pajak
  • NJOPTKP: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
  • Nilai NJOPTKP berbeda untuk masing-masing daerah, sebagai contoh NJOPTKP untuk DKI Jakarta Rp. 300 juta.

2. Pajak Penghasilan (PPH)

Sebagai pihak yang menjual atau memperoleh penghasilan dalam suatu perbuatan hukum maka ahli waris diwajibkan membayar PPH.

Besarnya PPH yang harus dibayarkan:

  • 5% x Harga Transaksi/NJOP (mana yang lebih besar)
  • 3. BPHTB Pembeli
  • Besarnya BPHTB pembeli dihitung seperti proses jual beli biasa, yaitu:
  • {5% (NJOP – NJOPTKP)}

Nilai NJOPTKP berbeda untuk masing-masing daerah, sebagai contoh NJOPTKP untuk DKI Jakarta Rp. 80 juta. Untuk daerah lain besarnya NJOPTKP berbeda, bisa diketahui dengan menanyakan ke PPAT setempat.

Kewajiban memikul atas timbulnya pajak-pajak tersebut dibebankan secara proporsional, yaitu BPHTB Waris dan PPH dipikul oleh ahli waris dan BPHTB pembeli ditanggung oleh pembeli. Sedangkan biaya akta jual beli bisa dipikul secara bersama-sama oleh penjual dan pembeli atau sesuai kesepakatan. Berdasarkan AJB, PPAT mengajukan balik nama ke Kantor Pertanahan.

Dalam hal seluruh ahli waris sepakat untuk memberikan tanah warisan tersebut kepada salah seorang ahli waris

Jika salah seorang ahli waris ingin memperoleh tanah warisan tersebut secara penuh maka harus dilakukan terlebih dahulu balik nama ke seluruh ahli waris dan kemudian dibuatkan akta Pembagian Hak Bersama (APHB) di PPAT.

Atas perolehan hak oleh salah seorang ahli waris tersebut, penerima hak diwajibkan membayar BPHTB dan PPH secara proporsional.

Contoh:

Jika ahli waris ada empat orang, maka kewajiban pembayaran BPHTB dan PPH adalah sebesar tiga perempat saja karena seperempat bagian sudah miliknya.

Berdasarkan APHB bisa diajukan balik nama ke Kantor Pertanahan oleh PPAT dan jika proses balik nama selesai sertifikat akan timbul atas nama salah seorang ahli waris penerima hak sesuai dengan APHB.

Sumber : http://asriman.com/panduan-cara-menjual-tanah-warisan/

Leave a Reply

Required fields are marked*