5 Prinsip Investasi Properti

cari invetor

Investor properti adalah orang yang menanamkan uangnya ke dalam properti dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan, baik berupa capital gain maupun cashflow.

5  PRINSIP INVESTASI PROPERTI YANG BISA ANDA TERAPKAN DI SELURUH DUNIA

  1. Informasi yang tepat

Ada pepatah mengatakan “jika anda menguasai informasi, 60% kemenangan sudah ditangan anda” . Dalam investasi properti, hal ini juga berlaku. anda harus terus terhubung dengan informasi terbaru di properti, hal ini penting untuk tahu bagaimana anda menyusun langkah dalam memilih properti yang ingin dijadikan media investasi. Informasi ini adalah tentang :

  • Suku bunga terbaru
  • Informasi pengembangan perumahan terbaru
  • Informasi kredit indent
  • Kebijakan LTV (loan to value)
  • Lokasi lokasi yang sedang HOT untuk dibeli sebagai investasi
  • Rencana pengembangan kota dan fasilitas besar yang dibangun pemerintah (bandara dan jalan tol misalnya), pengembangan ini akan memberikan kenaikan harga dan opportunity yang signifikan terhadap properti di sekitarnya.
  • Informasi mendasar tentang properti itu sendiri. Seperti jangka waktu pembangunan suatu properti komersial, biaya pembangunan, status kepemilikan, koefisien dasar bangunan, koefisien luas bangunan, dll.
  1. Waktu yang tepat

Waktu yang tepat dalam properti di bagi menjadi 3 yaitu:

  • Waktu yang tepat untuk membeli properti

Waktu yang tepat untuk membeli properti adalah pada saat buyers market  yang ditandai dengan kondisi uang ketat (tighter money), salah satu contoh pada saat suku bunga tinggi dan uang yang beredar sedikit, orang akan menjual properti pada harga yang relatif lebih dibawah pasar , bukan karena harga properti jatuh melainkan lebih kepada kebutuhan akan uang cash. Dalam buyers market, bargaining position pembeli cukup kuat terhadap penjual.

  • Waktu yang tepat untuk menahan properti

Waktu yang tepat untuk menahan properti adalah pada saat soft market yang ditandai oleh tingkat inflasi yang mulai menurun, suku bunga yang mulai terjangkau dan bank-bank mulai bergerak aktif menawarkan kredit kepemilikan rumah, tanah dan apartemen. Perlahan harga mulai naik karena demand yang meningkat pada situasi properti yang terbatas. Di tahap ini anda jangan tergiur dulu untuk menjual properti karena kenaikan harga belum optimum. Ingat “buy low, sell at highest price”

  • Waktu yang tepat untuk menjual properti

Waktu yang tepat untuk menjual properti adalah pada saat sellers market. Inilah timing saat harga properti anda menyentuh titik optimum. Ciri dari kondisi sellers market:

  • Harga properti meningkat cukup tinggi dalam waktu yang relatif singkat.
  • Uang yang beredar banyak sehingga bank harus menyalurkan ke masyarakat dalam bentuk kredit. Kondisi ini otomatis membuat kredit ditawarkan dengan murah.
  • Banyak properti yang dijual dipasar secara gencar dengan penawaran harga yang tinggi.
  1. Lokasi yang tepat

Lokasi yang tepat dalam memilih properti diindikasikan oleh beberapa faktor, yaitu:

Lokasi wilayah yang demographic inflow lebih besar daripada demographic outflow nya. Ini artinya orang atau keluarga yang menginginkan tinggal di wilayah tersebut lebih tinggi jumlahnya daripada orang atau keluarga yang ingin pindah meninggalkan lokasi tersebut. lokasi yang banyak dicari orang mencirikan bahwa lokasi tersebur berkembang pesat, sehingga persentase  kenaikan harga propertinya dari tahun ke tahun akan jauh lebih tinggi daripada kenaikan harga properti yang wilayahnya banyak ditinggalkan orang.

Untuk properti segmen menengah-bawah, lokasi yang sesuai adalah yang dekat dengan fasilitas transportasi umum. Seperti jalur bus, angkutan kota dan pasar tradisional. Sedangkan untuk properti menengah-atas, lokasi yang sesuai adalah yang berada pada lokasi yang menawarkan ketenangan serta berada di sekitar pusat kota. lokasi yang sesuai dengan segmen properti membantu untuk mencari penyewa dan pembeli. Selain itu kenaikan harga pun optimal.

Dekat dengan pusat bisnis. Properti dimanapun pasti lebih cepat meningkat nilai sewa dan nilai jual nya apabila dekat dengan pusat bisnis. Karena properti ini selain tempat tinggal juga bisa menghasilkan income dari bisnis dan sewa yang baik dikarenakan permintaan yang tinggi. Properti di wilayah ini biasanya cukup krodit dikarenakan arus mobilitas yang tinggi. Ini disebabkan tingginnya gairah bisnis di wilayah tersebut, dan ini adalah tanda positif karena nilai properti cepat terangkat naik di wilayah yang banyak orang punya kepentingan disana.

  1. Developer yang tepat

Properti dilokasi bagus, memiliki kemungkinan tidak optimal apabila dikembangkan oleh developer yang kurang berpengalaman dan tidak bertanggung jawab. Anda harus perhatikan ini. Beberapa indikator developer yang handal:

Berbadan hukum dan berkantor fisik yang jelas. Hal ini mengindikasikan bahwa developer serius dalam membangun kepercayaan dengan customer.

Punya past performance yang baik. Yaitu proyek proyek sebelumnya sold out dan tidak ada masalah dengan buyer sebelumnya, kewajiban membuat fasilitas umum di perumahannya juga dilaksanakan dengan tuntas.Pekerjaan fasum dan unit perdana yang dikerjakan dengan rapih. Hal ini memberikan gambaran kepada anda sebaik apa tim kontraktor yang digunakan oleh developer tersebut. Kerapian dan keamanan bangunan akan sangat mempengaruhi kenyamanan dan kepuasan anda, selain itu tentu lebih mudah menarik penyewa apabila ingin disewakan.

Beberapa unit sudah ada yang laku pada saat penjualan perdana. Ini menunjukkan kepercayaan masyarakat terhadap developer tersebut.

Desain bangunan dan konsep perumahannya dibuat sesuai aturan yang berlaku, sehingga aman kedepannya. Desain bangunan yang bagus dan konsep yang baru juga membuat perumahan developer tersebut menjadi icon dari suatu wilayah sehingga banyak orang yang ingin tinggal dan memilikinya, harga pun otomatis lebih cepat mengalami kenaikan.

  1. Pembiayaan yang tepat

Pada dasarnya, pembiayan apapun yang anda gunakan dalam berinvestasi di properti, akan tetap menguntungkan untuk anda karena sifat investasi properti sendiri yang selalu naik harganya. Dalam panduan kami Pembiayaan dalam pembelian/investasi properti dibagi menjadi 3. Yaitu pembelian cash keras, cash bertahap pada developer, kredit melalui bank. Mari kita lihat pembiayaan dengan cara apa yang paling tepat pada situasi tertentu.

  • Cash keras

Cash keras atau pelunasan full satu kali pembayaran dianjurkan pada situasi anda memiliki dana lebih sehingga ketika anda membeli secara cash keras keuangan anda untuk cadangan tak terduga tidak terganggu. Selain itu situasi yang harus diperhatikan untuk pembayaran cash keras adalah ketika suku bunga KPR bank umum melebihi +3 dari suku bunga bank indonesia. Contohnya apabila suku bunga bank indonesia 9% maka suku bunga KPR yang wajar untuk adalah 12%. Jika bunga KPR Diatas itu (14-15%) anda bisa mempertimbangkan cash keras ini. Apabila dana tunai anda tidak mencukupi anda boleh memakai KPR tapi tidak yang jangka panjang, cukup yang 5 tahunan.

  • Cash bertahap ke developer

Cash bertahap kepada developer biasanya diberikan dalam beberapa opsi yaitu cash bertahap 12x , 24x, 36x, 48x bahkan ada developer yang memberikan opsi 60x cash bertahap. cash bertahap ini biasanya tanpa DP dan tanpa bunga. Jenis pembayaran seperti ini cocok untuk anda yang tidak punya cukup dana ready untuk DP yang berkisar 20-30% namun memiliki cashflow bulanan yang mencukupi untuk ketentuan cash bertahap.

  • Kredit melalui KPR/KPT/KPA yang disediakan bank

Saat yang tepat untuk berinvestasi properti dengan pembiayaan bank adalah ketika suku bunga KPR maksimal berada di angka +3 dari suku bunga bank indonesia atau singkatnya SBI+3. Contohnya apabila SBI 6% maka suku bunga KPR yang baik untuk kpr jangka panjang (15-20 tahun) adalah 9%. Selain itu pastikan anda punya dana tunai sebesar 20-30% dari harga properti yang ingin anda beli. Dana lain yang perlu anda bayarkan adalah provisi dan administrasi bank saja.

Note :

Sebagai investor, anda perlu tahu tentang istilah EARLY BIRD PRICE dalam properti. Early bird ini adalah harga saat launching pertama kali, yaitu harga paling ekonomis karena sama dengan HPP (HARGA POKOK PENJUALAN) dari developer. Dasar hitungannya hanya memasukkan komponen biaya pembangunan, gaji pegawai, dan biaya lainnya tanpa memasukkan profit.

Early bird price biasanya ditawarkan oleh developer pada 10% dari jumlah unit total yang mereka pasarkan, kemudian harga bertahap naik 5% dari harga early bird setiap kelipatan 10% jumlah unit. Early bird period adalah waktu emas untuk berinvestasi karena ketika anda membeli di paling awal maka anda sudah mendapat keuntungan yang cukup tinggi pada saat semua unit sold. Untuk mengetahui informasi masa early bird ini , anda bisa bertanya kepada developer.

Semoga bermanfaat.

Leave a Reply

Required fields are marked*