RUMAH KOST

Properti makin hari makin mahal. Apalagi lokasi-lokasi premium memiliki tingkat kenaikan harga yang sangat signifikan. Tingkat kebutuhan akan tempat tinggal juga makin tinggi. Bagi yang belum mampu membeli rumah sendiri, tinggal di tempat kost adalah pilihan. Nah, mau tau gak caranya punya kost dengan modal sedikit?

Yup! Berjamaah! Properti yang makin hari makin mahal bisa disiasati dengan metode berjamaah. Lihatlah bagaimana cara penjualan kondotel yang marak di beberapa kota di Indonesia. Satu hotel dimiliki oleh banyak orang. Hotel yang terbagi beberapa unit kamar, masing-masing dimiliki oleh 1 orang. Mengapa tidak diaplikasikan dalam rumah kost?

Sebagai ilustrasi, misal 10 orang berkongsi alias berjamaah patungan modal untuk membangun rumah kost 10 kamar di atas tanah 200 m2 dengan harga 2 juta per m2. Total bangunan untuk 10 kamar, asumsikan 1 kamar 12 m2. Maka total bangunan pokok adalah 120m2. Ditambah dapur, ruang tamu, ruang service masing-masing 12 m2 maka total 36 m2. Dijumlah dengan bangunan pokok 156m2. Diperkirakan 2 lantai. Rencana biaya bangunan termasuk furnitur 3 jt per m2 bangunan. Mari kita hitung berapa investasinya.

  • Investasi lahan 200m2 x 2jt = 400.000.000
  • RAB 156m2 x 3jt = 420.000.000 (pembulatan)
  • Perencanaan, Perijinan, Pajak dan Operasional  20% = 160.000.000 (pembulatan)
  • ———————————————————————————— +
  • Investasi awal 980.000.000,00 (dibulatkan menjadi 1 Milyar)

Penghasilan per kamar adalah 1 juta rupiah. Maka pendapatan  per bulan adalah 1o juta rupiah atau 120 juta rupiah per tahun. Dikurangi biaya operasional misalkan saja 50% dari total income. Maka per tahun biaya operasionalnya adalah 60 juta rupiah.

  • Penghasilan bersih = 60.000.000
  • Investasi = 1.000.000.000
  • ROI per annual for cash flow  = 6%
  • ROI per annual for fix asset = 15%
  • Total ROI = 21%

Rumah kost menghasilkan cash flow sekaligus bisa menghasikan capital flow. Maka perhitungan Return On Investment mencapai 21% (Dari cash flow 6% dan dari kenaikan properti 15%). Jauh lebih tinggi dibandingkan dengan kondotel yang biasa menawarkan 10% per annual tanpa diijinkan menikmati kenaikan harga asset.

Perhitungan ini hanya ilustrasi saja dan angkanya sangat minimalis. Apalagi di tahun pertama, baru memperhitungkan cash flow harga tahun pertama. Tahun kedua, ketiga dan seterusnya, harga sewa juga akan naik. Tentu akan meningkatkan ROI for cash flow secara signifikan pula.

Nah, mensiasati modal 1 milyar agar ringan, maka 10 orang berjamaah 100 juta per orang. Mengikatkan diri dalam suatu perjanjian bersama-sama. Bila perlu dibuatkan badan usaha dan kepemilikan aset properti menjadi milik badan usaha.

Mau?

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *